В соответствии с законом об ипотеке (залоге недвижимости), по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Другими словами, ипотека — это залог недвижимости, предоставляемый в обеспечение какого-либо денежного обязательства.

Если же такое денежное обязательство возникает при предоставлении кредита банком, то возникает ипотечный кредит — кредит, обеспеченный залогом недвижимости.

Обеспеченность кредита залогом позволяет снизить риски кредитора в случае неисполнения заемщиком обязательства по возврату кредита и благодаря этому снизить процентную ставку по кредиту. Если заемщик не возвращает кредит в срок, на предмет залога обращается взыскание (т. е. предмет залога продается), а из полученной от продажи суммы удовлетворяются требования того кредитора, чье обязательство обеспечено залогом, преимущественно перед другими кредиторами. По этой причине принято считать, что в отличие от других способов обеспечения обязательств (неустойка и поручительство), при которых кредитор «верит должнику», в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор «верит конкретной вещи». Именно поэтому этот вид гарантии возврата денег больше подходит для долгосрочного кредитования.

Процесс кредитования под залог недвижимости в самом широком смысле называется системой ипотечного кредитования, которая представляет собой экономическую и юридическую системы, включающие заключение договора об ипотеке, порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент. Система ипотечного кредитования создает банку- кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без особых опасений за возврат ссуд заемщиком.

Ипотека, вследствие специфики предмета залога, по сравнению с другими видами залога имеет свои особенности.

Преимущества ипотеки, когда недвижимость является предметом залога

1. Недвижимость обладает высокой и стабильной ценой с долгосрочной тенденцией к повышению.

2. Физическая устойчивость недвижимости — фактор стабильности для кредитора, позволяет оставлять заложенный объект в собственности залогодателя (или других лиц).

3. Недвижимость является источником погашения задолженности, если допускается эксплуатация заложенной недвижимости в форме аренды или использования для целей бизнеса. Таким образом, ипотека не только не «омертвляет» имущество, но даже стимулирует его к активному использованию.

Недостатки недвижимости как предмета ипотеки

1. В мировой практике недвижимость не относится к высоколиквидным активам (т. е. на продажу недвижимости требуется время). В связи с этим эффективность ипотечных операций во многом обусловлена уровнем развития рынка

недвижимости, что определяет сроки его экспозиции при продаже на торгах. При этом задержка в реализации недвижимости приводит к убыткам кредитора.

2. Использование недвижимости как предмета залога требует, как правило, привлечения специалистов-оценщиков в этой области для расчета залоговой стоимости недвижимости и оплаты их услуг, что приводит к удорожанию ипотечных операций.

3. Даже при правильной первоначальной оценке стоимости объекта недвижимости возможны случаи значительных колебаний его стоимости в связи с долгосрочностью кредитования под его залог.

4. Обращение взыскания на предмет ипотеки влечет за собой прекращение права пользование им заемщиком и членами его семьи. Между тем маневренный фонд, предназначенный для отселения неплатежеспособных заемщиков, во многих регионах России не создан.

Но несмотря на вышеперечисленные сложности ипотека уже многие годы используется в мировой практике хозяйствования и актуальность ее применения как долгосрочного инструмента экономической деятельности не вызывает сомнений.

Основные экономические функции ипотеки как инструмента организации долгосрочного инвестиционно-строительного потока при воспроизводстве жилья на основе ипотечного кредитования следующие:

1. Ипотека — материально-стоимостная форма обеспечения кредитно-денежных обязательств в экономических системах.

2. Ипотека всегда вторична по отношению к кредитно-денежным отношениям и не является самостоятельной экономической категорией.

3. Ипотека — категория развития потребительского рынка по объектам долговременного потребления и с высокой стоимостью.

4. Ипотека — инструмент управления долговременными воспроизводственными циклами потребления.

5. Ипотека — фактор стабилизации экономических систем по синхронному развитию рынка потребительских товаров и услуг долговременного типа и соответствующего ему кредитно-денежного финансового рынка.

6. Ипотека мобилизует финансовые ресурсы для инвестиционных целей воспроизводства и покупки различных типов объектов недвижимости, но особенно влияет на формирование долгосрочных потоков инвестиций.

7. Ипотека при приобретении жилья — средство изъятия накопленных денежных средств у населения в долговременные ипотечно-инвестиционные программы воспроизводства жилой недвижимости.

8. Ипотека — современная институциональная категория воспроизводства жилой недвижимости, способствующая формированию ипотечно-инвестиционных систем как обеспечивающей структуры реализации воспроизводственных функций.

9. Ипотека при приобретении жилья — средство уменьшения инфляционных процессов за счет связывания «лишних» денег у населения в долгосрочные жилищные программы.

10. Ипотека при приобретении жилья стимулирует образование среднего класса как фактора социально-экономической стабильности общества и государства в целом.

11. Ипотека — инструмент активизации деловой активности населения (залогодателя) и фактор развития кредитно-финансовой и инвестиционно-строительной сфер.

12. Ипотека инициирует формирование мультипликативного рынка как реальных, так и фиктивных инвестиций за счет образования закладной как основы вторичного рынка капитала. Так, собственник недвижимости, заинтересованный в привлечении как можно большего объема финансовых ресурсов на единицу оценочной стоимости заложенной недвижимости, может учредить ипотечные права нескольких порядков, создавая такие инструменты фиктивного капитала, как первичные, вторичные и прочие закладные. Оценочная стоимость созданных таким образом ипотечных прав может превысить оценочную стоимость недвижимости.

13. Ипотека обеспечивает оборот имущественных прав в случаях, когда использование других инструментов оборота (например, купли-продажи) юридически невозможно и экономически неэффективно.

14. Ипотека — инструмент взыскания невыполненных финансово-кредитных обязательств должника за счет изъятия заложенной недвижимости в счет погашения долга.

15. Ипотека — непрерывно действующая экономическая функция в стабильных экономических системах.

16. Ипотека как инструмент взыскания невыполненных обязательств имеет дискретно-прерывистый характер действия.

17. Ипотека — стимул повышения эффективности управления коммерческой недвижимостью в целях обеспечения возврата кредитно-денежных обязательств кредитору.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI  в. до н. э. Он был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Термин «ипотека» ввел в обиход архонт Солон. Первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство.

Для перевода личной ответственности в имущественную Солон предложил оформлять обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в указанной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога.

В настоящее время ипотека в разных странах имеет неодинаковый смысл. В каждой стране действует свое специфическое законодательство в данной сфере, которое во многом зависит от особенностей земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи с этим здесь действуют своеобразные принципы ипотечного кредитования. На рис. 12.1 приведена общая схема организации процесса ипотечного кредитования.

Заемщик обращается к продавцу жилья и выбирает подходящее жилье. Продавец подписывает с заемщиком соглашение о резервировании данной квартиры на согласованный сторонами срок (предварительный договор купли-продажи).

Заемщик обращается к кредитору за получением ипотечного кредита на приобретение выбранного им жилья, приложив к требуемому пакету документов предварительный договор купли-продажи. Кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов, которые призваны дать кредитору максимальную информацию о клиенте и в то же время максимально сократить процедуру оформления кредита.

Кредитор проверяет кредитоспособность заемщика и при ее подтверждении между ними заключается кредитный договор.

Порядок этих операций может быть изменен. Так, заемщик может вначале обратиться к кредитору, получить информацию о том, на какой размер кредита он может претендовать исходя из уровня его доходов, а затем подбирать себе жилье.

Заемщик в процессе оформления ипотечного кредита осуществляет страхование закладываемого объекта недвижимости, а также жизни и трудоспособности.

Кроме того, заемщик привлекает оценочную компанию для проведения оценки приобретаемого в кредит жилья. Экспертное заключение о стоимости должно быть приложено к пакету документов на получение кредита. Именно на основе этого заключения кредитор определяет размер выдаваемого кредита и первоначального взноса заемщика.

Обязательным условием ипотечного кредитования является страхование закладываемого недвижимого имущества. Необходимость определяет кредитор.

Спецпредложения